🏠 해외 거주자의 호주 부동산 매매 시 주의할 세금 규정 (2025년 변경 안내, CGT - Clearance Certificate)

2025년부터, 호주 부동산을 매각하려는 해외 거주자는 반드시 새로운 세금 규정에 주의해야 합니다.

ATO(호주 국세청)는 2025년 1월 1일부터 매도자의 거주 여부에 따라 최대 15%의 원천징수를 적용하는 새로운 제도를 시행합니다.

🔍 2025년부터 달라지는 점, CGT - Clearance Certificate

기존에는 12.5%의 원천징수가 적용됐지만, 이제는 아래 조건에 해당하는 경우 15%로 상향됩니다.

• 2025년 1월 1일 이후 계약된 모든 부동산 거래에 적용

• 매도자가 ATO로부터 ‘거주자 확인서(clearance certificate)’를 제출하지 않으면, 매수인은 매매금액의 15%를 ATO에 납부해야 함

• 정부는 모든 매도자를 ‘외국인 거주자’로 간주하며, 이를 뒤집기 위해서는 반드시 ATO에서 확인서를 받아야 합니다

  
  

💰 원천징수 규정은 이렇게 작동합니다

• 매수인은 거래 성사 전에 ATO에 ‘원천징수자’로 등록

• 매도 대금을 지급하기 전, 전체 금액의 15%를 ATO에 납부

• 해당 금액은 매도인의 향후 세금 신고 시 세액 공제로 활용 가능

참고: 2025년 이전 체결된 계약은 12.5%의 원천징수가 적용되며,부동산 가격이 75만 달러 이상일 경우에만 적용됩니다.

🏘️ 주거용 부동산도 예외 없음

해외 거주자의 경우, 매각 대상이 자신의 ‘본인 거주지’였더라도자본이득세(CGT) 면제 혜택을 받을 수 없습니다.즉, 매각 차익 전액이 과세 대상입니다.

❓ 매도자의 해외 거주자 여부는 누가 확인하나요?

• 매수인이 직접 확인할 필요는 없습니다

• 일반적인 부동산 계약서에 따라, 매도자가 스스로 거주 상태를 고지

• 거주자 확인서 미제출 시, 매수인은 법적으로 15%를 원천징수해야 함

• 이 과정은 보통 변호사나 중개인이 대행하게 됩니다

  
  

⚠️ 예외가 적용되는 경우

다음과 같은 특수 상황에서는 원천징수 금액이 면제되거나 감소할 수 있습니다.

• ATO로부터 ‘변경 증명서(variation certificate)’를 발급받은 경우

• 비과세 대상자 (예: 해외 자선단체)

• 혼인 해소에 따른 재산 분할 등 CGT 이월 규정이 적용되는 경우

• 호주 거주자와 공동 소유한 자산을 매각하는 경우

  
  

🏢 적용 대상은 부동산에만 국한되지 않습니다

해당 제도는 부동산 외에도 다음과 같은 호주 내 중요 자산에 적용됩니다:

• 비상장 유한책임회사 지분

• 호주와 실질적 연결이 있는 자산 (significant interest)

  
  

💡 전문가의 조언이 꼭 필요한 이유

이번 제도 변경은 해외 거주자와 호주 부동산을 거래하려는 모든 사람에게 실질적인 세금 영향을 미칩니다. 거주자 여부, 자산 종류, 계약 시점 등 다양한 조건을 정확히 판단하고 대응해야 하며,세무 전문가의 전략적인 조언이 필수적입니다.

바른회계법인은 부동산 세무, 자본이득세(CGT- Clearance certificate), 국제조세 분야에 특화된 전문가들이여러분의 상황에 맞는 최적의 절세 전략을 제시해드립니다.

✅ 실수 없이, 세금 걱정 없이 부동산 거래를 마무리하고 싶으신가요?👉 지금 바로 상담해보세요!

🔗 공식 웹사이트 바로가기📬 절세 콘텐츠 정기 구독하기