ATO, 임대소득 신고 강화… 220만 명 대상 임대 보증금 데이터 수집 - Rent income ATO
- Mar 8
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Updated: 7 hours ago
안녕하세요. 호주 국세청(ATO)이 임대 소득에 대한 감시를 더욱 강화한다고 합니다. 최근 발표에 따르면, ATO는 곧 주(州) 및 준주(準州)의 임대 보증금 규제 기관으로부터 약 220만 명의 임대 보증금 데이터를 수집 중에 있습니다. 이 데이터는 연 2회 수집되며, 임대인과 세입자의 이름, 주소, 생년월일, 전화번호, 이메일, 은행 계좌 정보뿐만 아니라, 부동산 관리업체의 사업 관련 정보까지 포함됩니다. 또한, 임대 주택의 주소, 임대 계약 기간, 계약 시작 및 종료일, 보증금 액수, 월세 및 지불 주기 등의 상세한 정보도 포함됩니다. 특히, ATO는 임대 주택의 유형, 침실 수, 그리고 해당 주택의 고유 식별번호까지 확보할 계획으로 이는 지난해 ATO가 임대 소득 신고 누락을 방지하기 위해 소프트웨어 회사들로부터 230만 명의 임대인 데이터를 확보한 데 이은 후속 조치입니다.
임대소득 신고 누락, ATO 집중 조사 대상
ATO의 이번 조치는 임대 소득(Rent income)을 적절히 신고하지 않거나, 임대 부동산 매각 시 자본이득세(CGT)를 신고하지 않은 사람들을 식별하는 데 목적이 있습니다. ATO는 여전히 많은 임대 소득 누락 사례가 존재한다고 보고 있으며, 이를 통해 세금 준수율을 향상시키려는 의지를 보이고 있습니다.
한편, 에어비앤비(Airbnb)와 같은 단기 임대 플랫폼을 통해 임대하는 경우도 예외는 아닙니다. ATO는 이미 플랫폼 제공업체로부터 관련 데이터를 확보하고 있으며, 이를 통해 단기 임대 소득이 적절히 신고되었는지 감시하고 있습니다.
단기 임대나 자택 일부를 임대하는 경우에도 해당 소득은 일반 장기 임대 소득과 동일하게 과세 대상이 됩니다. 다만, 세금 공제를 위한 비용 배분이 다소 복잡할 수 있습니다.
ATO 조사 대비, 임대소득 신고 점검 필요
향후 몇 년간 ATO의 감시가 강화될 것으로 예상되는 만큼, 투자용 부동산을 소유한 납세자들은 자신의 세금 신고 내역을 철저히 점검하는 것이 중요합니다. 만약 신고 내용에 오류가 있다면, ATO가 직접 조사에 착수하기 전에 자진 신고(voluntary disclosure)를 통해 정정하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
ATO의 감사를 통해 문제가 제기될 수 있는 대표적인 사례는 다음과 같습니다.
1. 수리 vs 개선 비용
임대 주택에서 이루어진 공사가 단순한 ‘수리(maintenance)’인지, 부동산 가치를 높이는 ‘개선(improvement)’인지에 따라 세금 공제 방식이 달라집니다. 수리는 즉시 공제 가능하지만, 개선은 감가상각을 적용해야 하겠습니다. 또한, 부동산을 구입한 직후 임대인이 입주하기 전에 수행된 수리는 공제 대상이 아닐 수 있습니다.
2. 보증금 차감
세입자가 퇴거 후 보증금 일부가 손상 보수 등의 이유로 공제될 경우, 공제된 금액은 과세 대상 소득으로 신고해야 합니다. 반면, 보수 비용은 일반적으로 공제 가능합니다.
3. 이자 공제
투자용 부동산을 담보로 대출을 받은 경우, 해당 대출이 임대 부동산 취득 또는 기타 소득 창출 자산을 위한 것이라면 이자 비용이 공제 가능합니다. 그러나 이미 소유한 투자 부동산을 담보로 대출을 받아 본인 거주용 주택의 대출금을 상환하거나, 차량 구입 또는 여행 경비로 사용할 경우, 이자는 공제 대상이 아닙니다. 중요한 것은 ‘대출금 사용 목적’입니다.
4. 휴가용 주택의 실제 임대 가능 여부
해변가 별장과 같은 휴가용 주택이 실제로 임대 소득을 창출하고 있는지 여부도 조사 대상입니다. 가족이나 친구에게 무료 또는 시세 이하로 제공하는 경우, 임대 경비 공제에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 터무니없이 높은 가격으로 광고하여 임대가 불가능한 상태를 유지하는 경우에도 ATO는 해당 주택이 실제로 ‘임대 가능 상태’였는지를 의심할 수 있습니다.
5. 상속 부동산
상속받은 부동산을 매각할 경우, 자본이득세(CGT) 적용 여부가 복잡할 수 있습니다. 특히, 상속받은 이후 해당 부동산을 임대 목적으로 사용했다면, CGT 관련 규정을 철저히 검토해야 합니다.
임대 소득 신고에 대한 ATO의 관심이 날로 커지는 가운데, 투자용 부동산을 보유한 납세자들은 세금 신고 내역을 면밀히 점검하고 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하겠습니다.
정보의 깊이가 다른 바른회계법인. 다음 주에도 더 좋은 소식으로 찾아 뵙겠습니다.
한상호 회계사
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